不動産・競売公売入札・競売情報・任意売却・コンサルタント・住宅ローントラブルの解決・1級ファイナンシャルプランニング技能士・公認不動産コンサルティングマスター・白鳥利男

任意売却コンサルティング

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任意売却とは?

不動産の売却金額よりローン残高のほうが多い不動産に対して抵当権等を設定している債権者(金融機関等)および利害関係者に不動産売却金の配分を行い、抵当権や差押え登記等を解除してもらい、所有者である売主と第三者の買主との間における売買契約を成立させることです

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任意売却のメリット

競売よりも高く売却できる可能性がある

  • 競売は住宅ローン利用が難しいが、任意売却は利用しやすい
  • 競売は部屋の中を見ることが難しいが、任意売却は中を見ることができる
  • 上記の理由により多くの購入層に検討してもらえる可能性が高い
  • 高く売却できることは債務者・債権者の双方にとってメリットになる

競売よりも短期間で売却できる可能性がある

  • 競売手続きは早くなっとはいえ、半年以上はかかることが多い

引っ越し代がもらえる可能性がある

  • 債権者も競売よりも回収額が多く見込めるため、引っ越し代の配分を認めてくれる可能性がある

残債務の交渉について話し合いに応じてもらいやすくなる

  • 債権者が競売よりも回収額が見込まれ、双方の協力で実行するため残債務について話し合える機会が多くなる

周りに知られず売却することができる

  • 通常売却と同じ販売活動のため「住宅ローン滞納」ということは当事者以外にはわからない。競売の場合は詳細な内容と室内写真がBITシステム(裁判所のインターネットサイト)で公開されますので、近隣に知られる可能性が高くなる

自発的な売却による精神的な負担軽減

  • 競売の場合、裁判所の強制的な手続きで売却されますので、精神的に負担になりますが、任意売却は自分の意志で売却したというご自身の自発的納得感が得られる

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任意売却の流れ

  1. 事前相談
  2. 不動産価格査定
  3. 媒介契約締結
  4. 債権者との売り出し価格交渉
  5. 販売活動
  6. 配当案作成、抵当権抹消承認
  7. 売買契約
  8. 引っ越し
  9. 決済

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任意売却はいつまで可能なのか?

  • 競売手続きに入っても、開札日(入札)までは競売の取下げができますから、開札までに競売を取下げれば任意売却はできることになります。開札後も、最高価額買受申出人と次順位買受申出人が同意すれば、競売の取り下げが認められます。

滞納費・税金管理費等はどうなるのか?

  • 税金の滞納のため差押え登記になっている場合、抹消しなければ売却できませんので、役所との話し合いが必要です。
  • 滞納した管理費等の問題を解決する方法としては一般的には任意売却の売却代金から、滞納分を全額管理組合に納めて処理いたします。 (もちろん、これは債権者も認めています)住宅金融支援機構の場合、過去5年間の滞納分(未払い)は、売却代金から売却に係る費用控除として認めてくれています。滞納管理費があると購入者は不安で購入の意思を妨げ兼ねません。その不安を取り除くためにも、滞納問題は所有者(売主)が自己の責任と負担で処理して引き渡すことによって、安全な取引が出来る訳です。
    ただし費用控除は、原則管理費と修繕積立金のみであり、以下の専用使用権である「駐車場 自転車 バイク等の使用料」「専用庭 ルーフバルコニー等の使用料」「遅延損害金 その請求の訴訟費用」 等は控除されませんのでくれぐれもご注意が必要です。

債権者への返済はどうなるのか?

  • 抵当権設定した債権者が複数いる場合、原則としてすべての債権者に対して支払いを止める必要があります。支払を続けてと期限の利益喪失がされていないため、任意売却に応じることができないと断られる可能性があります

売却価格はどう決まるのか?

  • 所有者が安くていいから早く売却したいと思っても、債権者が金額について同意しなければ任意売却はできません。債権者は少しでも高く売却したいので合意金額は高くなるかもしれませんが、実務上は交渉しながら多少下げてもらう交渉も必要な場合が多いと思います。

いつまでに引っ越さなければないか?

  • 任意売却とはいえ、普通の売買ですので両者で調整するのですが、一般消費者の場合、決済時になると思います。

任意売却できない場合とは?

ー共有名義の不動産で全員の同意が得られない場合

  • 金融機関等に連帯保証人の承諾を求められた場合で、承諾が得られない場合
  • 建物の内見をさせられない場合、一般的には売却は難しいと思います
  • 税金等の差押え登記が抹消できない場合

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